楼上住户漏（lòu）水问题

徐先生花费大量时间和**刚刚装修好的（de）房子，被楼上住（zhù）户住户（hù）跑水搞得（dé）厨房、卫生间、客厅（tīng）部分屋顶浸泡起皮。找到楼上（shàng）业（yè）主，答复（fù）是（shì）他家（jiā）一（yī）点也（yě）没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解（jiě）决了问题，但刘（liú）先生心里还是（shì）不痛快，认为物业在装修管理上没（méi）有尽到责（zé）任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公（gōng）司的服（fú）务不满意（yì），是否可以不交物业管理费？徐先生应该向（xiàng）谁要求索赔？

案例分析：

1. 楼上跑水可能由两种原因（yīn）引起：房屋质量不（bú）好导致（zhì）水渗漏或者楼上业主过（guò）失导致跑水，但无论哪种原因引起都（dōu）与（yǔ）物业管理（lǐ）公司无关，不涉及物业（yè）管理公司与业主的法律（lǜ）关系。

2. 房屋质量（liàng）不好导致水（shuǐ）渗漏涉（shè）及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同（tóng）法律关系，开（kāi）发商（shāng）交付的房屋（wū）存在（zài）瑕疵导致水管（guǎn）跑水致使业主遭（zāo）受损失，开发商应当（dāng）承担（dān）违约赔偿责任。

3. 楼（lóu）上业主过（guò）失导致跑水涉及（jí）业主（zhǔ）之（zhī）间基于侵犯行为而产生的侵权法律关系，楼（lóu）上业主的过错导致楼下（xià）业主房屋遭受损失，该行为（wéi）已（yǐ）经构成对楼（lóu）下业主财产权利的（de）侵（qīn）犯，构（gòu）成侵犯（fàn）应当承担侵权赔偿责（zé）任。

4. 物业管（guǎn）理公（gōng）司在本（běn）案中（zhōng）涉及对受损业主（zhǔ）家内（nèi）部的维护和修缮。由于受损部位不（bú）属于公共设施、公共区域，该部（bù）分的（de）物业服务不属于物业（yè）管理费（fèi）所涵（hán）盖（gài）的服（fú）务（wù）范围（wéi），而（ér）属于特殊的物业管（guǎn）理服务，对该部（bù）分维修当另行支付费用（yòng），业主没有理（lǐ）由拒缴物业管理费。